Durante un mercado alcista en curso impulsado por tasas de interés históricamente bajas y dinero casi gratis, Doug Harmon y su equipo presidieron ventas récord para muchos de los edificios de oficinas de trofeos de Manhattan.

No más. En la actualidad, Harmon, presidente de mercados de capital de Cushman & Wakefield, la empresa de servicios inmobiliarios, dedica gran parte de su tiempo a lo que él llama «triaje».

El mercado de oficinas más grande del mundo ha sufrido recientemente la salida de inversores chinos que gastan libremente, el aumento del trabajo remoto de la era Covid y las consecuencias económicas de la guerra de Ucrania. Ahora existe una creciente preocupación de que el dramático aumento en las tasas de interés sea demasiado para muchos propietarios y que se acerque un ajuste de cuentas largamente esperado.

“El consenso es que la rendición es inminente”, dijo Harmon, quien comparó el aumento de las tasas de interés con la gasolina que inicia una tormenta de fuego en una oficina. «En todas partes del mundo, donde quiera que vaya, todos los que tienen una oficina dicen: ‘Quiero aligerar mi carga'».

La industria está inundada de conversaciones sobre sociedades que se rompen bajo coacción, edificios de oficinas que se convierten para otros usos y especulaciones sobre qué desarrolladores podrían no llegar al otro lado. Mientras tanto, los oportunistas se preparan para una serie de liquidaciones que, según dicen, podrían tener lugar en el primer trimestre del próximo año.

«Vamos a ver dificultades», dijo Adelaide Polsinelli, corredora veterana de Compass. “Ya lo estamos viendo”.

Desde enero, las acciones de SL Green y Vornado, dos REIT que cotizan en bolsa y que se encuentran entre los mayores propietarios de oficinas de Nueva York, se han reducido a la mitad.

Esta semana llegaron nuevos signos de tensión. Blackstone, la firma de capital privado, dijo a los inversionistas que limitaría los reembolsos a un fondo de bienes raíces comerciales de $125 mil millones.

También se supo que Meta, la empresa matriz de Facebook, desocuparía alrededor de 250,000 pies cuadrados de espacio en el nuevo desarrollo de Hudson Yards para ahorrar costos. Ella y otras compañías tecnológicas han estado entre las últimas fuentes de expansión en el mercado de oficinas de Manhattan en la era de la pandemia.

Los pequeños grupos de oficinas como Hudson Yards, con construcciones nuevas y las mejores comodidades y ubicaciones, todavía tienen una gran demanda, según Ruth Colp-Haber, quien, como directora de Wharton Properties, asesora a las empresas sobre arrendamiento.

Meta ha anunciado que liberará aproximadamente 250,000 pies cuadrados de espacio en el nuevo desarrollo de Hudson Yards para reducir costos. © AFP vía Getty Images

Pero, advirtió, el verdadero «peligro acecha abajo en los edificios Clase B y C, que están perdiendo inquilinos a un ritmo alarmante sin reemplazo». En general, Colp-Haber estima que alrededor del 40 por ciento de los edificios de oficinas de la ciudad «ahora enfrentan una gran decisión» sobre su futuro.

Los meteorólogos han estado pronosticando la ruina del sector de oficinas desde el inicio de la pandemia de Covid, que ha acelerado la tendencia hacia el trabajo remoto y, por lo tanto, ha reducido la demanda de espacio. Según Kastle Systems, la empresa de seguridad de oficinas, la tasa de ocupación promedio entre semana en las oficinas de Nueva York se mantiene por debajo del 50 por ciento. Un análisis particularmente sombrío y citado a menudo por profesores de la Universidad de Columbia y Nueva York estima que el valor total de los edificios de oficinas de EE. UU. podría reducirse en alrededor de $ 500 mil millones, más de una cuarta parte, para 2029.

El sector se ha resistido hasta ahora a tales predicciones. Los contratos de arrendamiento suelen tener una duración de siete a 10 años, por lo que los inquilinos siguen pagando el alquiler incluso si pocos de sus empleados van a la oficina. En lo más profundo de la pandemia, los prestamistas también han estado dispuestos a mostrar indulgencia o, como han dicho algunos, «extender y fingir».

Pero el fuerte aumento de las tasas de interés finalmente podría forzar el problema. La financiación se ha vuelto repentinamente más cara para los propietarios y constructores, si es que existe. «Si tiene una deuda que está por vencer, sus tasas de interés se duplicarán repentinamente y el banco le obligará a invertir dinero en el activo», dijo un desarrollador.

Los edificios de menor calidad pueden ser los más vulnerables. Con los contratos de arrendamiento que vencen, muchos inquilinos arruinan las cosas o exigen reducciones de alquiler. Incluso si sus ingresos disminuyen, los propietarios aún deben pagar impuestos y costos de funcionamiento.

Bob Knakal, presidente de ventas de inversión de JLL, ve una horda creciente de edificios de oficinas «zombies» en Manhattan que todavía están vivos pero sin futuro aparente. El zombi típico puede haber sido comprado hace generaciones y los cheques mensuales entregados a una lista cada vez mayor de beneficiarios.

“Ahora el edificio no es competitivo desde el punto de vista del alquiler porque necesita un vestíbulo, ascensores, ventanas y baños nuevos. Y cuando vas con esas 37 personas y dices: ‘¿Sabes qué? Tienen que escribir un cheque por $750,000 para que podamos arreglar el edificio. ‘Estas personas tendrían ataques al corazón'», dijo Knakal.

Cuando es necesario reprogramar las deudas, los prestamistas requieren que los propietarios aporten más capital para compensar la caída del valor del edificio. «Habrá un ajuste de cuentas», dijo Knakal, «y creo que será un desafío para muchos de estos muchachos refinanciar».

Esto parece estar alimentando una ráfaga de discusiones de trastienda entre prestatarios, bancos, prestamistas privados y otros.

Manus Clancy, analista de Trepp que supervisa valores comerciales respaldados por hipotecas, comparó la situación con la situación que enfrentaron los centros comerciales hace cinco años cuando sus perspectivas se deterioraron. Muchos eventualmente cayeron en ejecución hipotecaria. Si un préstamo de oficina se puede refinanciar depende de la novedad del edificio, su ocupación y la duración del contrato de arrendamiento, predijo. «No hay mucho sufrimiento per se, hay mucho dolor», dijo.

Algunos edificios de oficinas antiguos podrían convertirse en edificios residenciales, lo que teóricamente ayudaría a aliviar la escasez crónica de viviendas en la ciudad de Nueva York. Pero eso es más fácil decirlo que hacerlo, dicen muchos expertos. Requeriría cambios de zona. Incluso entonces, muchos edificios de oficinas pueden no ser candidatos adecuados para las conversiones residenciales, ya sea porque los paneles del piso son demasiado grandes, los ascensores están fuera de lugar, las ventanas no se abren o los vecindarios no son atractivos. Para que tales proyectos valgan la pena, los propietarios tendrían que vender con grandes descuentos.

Eso no sucedió, al menos no públicamente. «Nadie quiere ser el primero en zambullirse en esto porque nadie quiere tocar un nuevo fondo innecesariamente», dijo David Stern, fundador de Townhouse Partners, una firma de consultoría que realiza la debida diligencia para los aseguradores de bienes raíces comerciales. “Es lo que todos están esperando: esta increíble actualización.” Expresado de manera más coloquial, un desarrollador bromeó diciendo que algunos propietarios, acostumbrados a tener propiedades durante años, aún no habían “visto” a Jesús, pero lo harían.

Mientras tanto, una serie de acuerdos recientes han insinuado el cambio en el mercado. En julio, RXR y Blackstone vendieron 1330 Sixth Avenue por $325 millones, en comparación con los $400 millones que pagó RXR en 2010. En 2014, Oxford Properties, una firma de inversión canadiense, pagó $575 millones para ganar una guerra de ofertas por 450 Park Avenue, una torre de 33 pisos. Fue vendido por un propietario posterior en abril por 440 millones de dólares.

“¿Cuánto vale hoy?”, preguntó un corredor. «Menos de 440 millones de dólares».

Por npx0k

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